總結(jié)2024年上半年的樓市調(diào)控政策，總體呈現(xiàn)由穩(wěn)漸松趨勢(shì)，全線亮點(diǎn)包含三大關(guān)鍵詞、一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)、一個(gè)新高度。6月28日，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2024上半年總結(jié)與展望（宏觀環(huán)境篇）》，截至6月26日，地方松綁政策出臺(tái)達(dá)451次，覆蓋城市超230個(gè)，其中，5月份調(diào)控頻次更為頻繁，單月出臺(tái)90次。其中，限貸限購(gòu)松綁、“以舊換新”、收購(gòu)存量房成為今年地方“熱點(diǎn)”政策，購(gòu)房環(huán)境優(yōu)化加碼。預(yù)計(jì)下半年政策支持措施將在“去庫(kù)存”方面下更大功夫。

政策調(diào)整“由穩(wěn)漸松”

5·17新政力度達(dá)新高度

2024年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)不變，仍以支持類政策為主，上半年政策端總體調(diào)整呈現(xiàn)由穩(wěn)漸松趨勢(shì)，全線亮點(diǎn)包含三大關(guān)鍵詞、一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)、一個(gè)新高度。

三大關(guān)鍵詞包括適應(yīng)新供求關(guān)系、建立城市融資“白名單”以及“三大工程”建設(shè)。其中，今年仍延續(xù)“適應(yīng)新供求關(guān)系，構(gòu)建新的發(fā)展模式”這一趨勢(shì)；“白名單”項(xiàng)目篩選有序推進(jìn)，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。另外，“三大工程”建設(shè)依舊是今年房地產(chǎn)的工作重心，城中村改造、保障性住房以及“平急兩用”的配套措施致力于改善民生，也是進(jìn)階“好房子”市場(chǎng)的重要一步。

4·30中央會(huì)議聚焦“去庫(kù)存”為重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。會(huì)上表示，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。2021下半年市場(chǎng)下行以來(lái)，政策表態(tài)始終圍繞滿足合理購(gòu)房需求和合理融資需求，此次表態(tài)的轉(zhuǎn)變似乎代表短期調(diào)控方向的改變。當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不能單純從鼓勵(lì)居民購(gòu)房切入，需從供需兩端著力，構(gòu)建新的發(fā)展模式，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房措施，可以更好將二手房和一手房的去化工作結(jié)合起來(lái)，成為新一輪市場(chǎng)提振的重要?jiǎng)恿υ础?/p>

5·17“四箭齊發(fā)”力保市場(chǎng)加速改善，房地產(chǎn)政策優(yōu)化力度空前，房地產(chǎn)發(fā)展上升到一個(gè)新高度。5月17日，央行連發(fā)三條房貸新政，降低首付比例（即首套最低15%、二套最低25%）、取消商貸利率下限以及下調(diào)公積金貸款利率，從需求端傳遞利好信號(hào)，居民的購(gòu)房門檻和房貸利息成本降至歷史最低。央行還宣布將設(shè)立3000億保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。將有助于加快存量商品房去化，同時(shí)，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，也將促進(jìn)保交樓的有效推進(jìn)。

地方松綁政策出臺(tái)超450次

國(guó)資入場(chǎng)“收房”熱度漸增

地方政策的松綁呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)力特征，新一線城市擔(dān)當(dāng)調(diào)控主力。2024年以來(lái)，地方政策調(diào)整依舊緊跟中央政策的步伐，二季度“爆發(fā)性”更強(qiáng)。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月26日，地方松綁政策出臺(tái)達(dá)451次，覆蓋城市超230個(gè)，其中，5月份調(diào)控頻次更為頻繁，單月出臺(tái)90次；新一線城市擔(dān)當(dāng)調(diào)控主力，政策優(yōu)化調(diào)整超90次領(lǐng)先各線城市。從調(diào)控的政策內(nèi)容上來(lái)看，包括優(yōu)化公積金貸款政策、購(gòu)房補(bǔ)貼、放松限購(gòu)限貸、支持“以舊換新”等，其中，優(yōu)化公積金政策及購(gòu)房補(bǔ)貼持續(xù)作為高頻手段，上半年總調(diào)控占比高達(dá)59%，占據(jù)主要份額。

限貸限購(gòu)松綁、“以舊換新”、收購(gòu)存量房為今年地方“熱點(diǎn)”政策，購(gòu)房環(huán)境優(yōu)化加碼。其中，限貸松綁可謂實(shí)現(xiàn)“全面開花”，自517央行房貸新政“三連發(fā)”后，全國(guó)范圍內(nèi)掀起了落地潮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，取消房貸利率下限并降低首付比例下限的省份，已超過(guò)20個(gè)，房貸首付比例進(jìn)入“15%”時(shí)代。

限購(gòu)松綁持續(xù)活躍，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截到6月26日，全國(guó)共有53個(gè)城市松綁限購(gòu)政策約155次，其中包含成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、西安等25個(gè)城市全面取消限購(gòu)。至此，目前全國(guó)僅剩海南省、北上廣深以及天津6地還仍保留住房限購(gòu)政策。

“以舊換新”城市陣容持續(xù)擴(kuò)大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024年6月26日，已有超60 城推出商品房“以舊換新”政策，其中江蘇省、山東省、浙江省支持城市最多。從各地推出的“以舊換新”模式看，主要包括收購(gòu)、幫賣和補(bǔ)貼三種類型。

國(guó)資入場(chǎng)“收房”熱意來(lái)襲。結(jié)合“5·17”新政基調(diào)來(lái)看，地方國(guó)企收儲(chǔ)未售新房正成為政府力推的去庫(kù)存模式，截至6月26日，有杭州臨安、大理、淮北、江門、淮安等多城表態(tài)收購(gòu)存量房用作保障房或鼓勵(lì)收購(gòu)存量房。

下半年“收購(gòu)存量房”為調(diào)控?zé)狳c(diǎn)

行業(yè)底部緩慢修復(fù)

下半年政策支持仍將繼續(xù)，鼓勵(lì)“收購(gòu)存量房”有望大范圍鋪開。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心仍然較低，供需關(guān)系亟待改善，始終離不開政策的支持。下半年市場(chǎng)環(huán)境繼續(xù)保持寬松為主，供需兩端持續(xù)發(fā)力，“去庫(kù)存”工作將加快推進(jìn)，政策調(diào)控或主要將聚焦到支持收購(gòu)存量房用作保障房方面。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心表示結(jié)合此前幾輪房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策的刺激，市場(chǎng)信心的提振僅出現(xiàn)短暫改善跡象，并未徹底擺脫底部狀態(tài)的效果來(lái)看，今年市場(chǎng)信心的修復(fù)仍然緩慢，經(jīng)濟(jì)放緩、居民收入預(yù)期并未好轉(zhuǎn)等持續(xù)制約著房地產(chǎn)投資、銷售、以及資金面這一系列的修復(fù)，對(duì)此將保持謹(jǐn)慎看法，下半年行業(yè)整體修復(fù)節(jié)奏或仍傾向于緩慢