上期評(píng)論“回購(gòu)商品房”的文章發(fā)出后，官方又一天內(nèi)連發(fā)了四個(gè)大招（5.17新政），素材多到說(shuō)不完。
1、下調(diào)首套房首付比例至15%，二套房25%。
2、個(gè)人住房公積金利率下調(diào)0.25%至2.85%。
3、取消利率政策底，下放權(quán)力，重磅政策將應(yīng)出盡出。
4、央行設(shè)立3000億保障性住房再貸款。
這幾天，不少大V都改口了，有人說(shuō)“歷史性的拐點(diǎn)到來(lái)了”，有人說(shuō)“打爆樓市空頭”，還有人說(shuō)，“現(xiàn)在就是入場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)”。
各大媒體也是瘋狂輸出“房?jī)r(jià)即將見(jiàn)底，快點(diǎn)抄底”的理念。
重重利好之下，深圳樓市是第一個(gè)火爆的。
昨天（5.19）深圳熱銷(xiāo)的新聞滿(mǎn)天飛，據(jù)說(shuō)周末一天的帶看量，創(chuàng)下四年新高，置業(yè)顧問(wèn)又開(kāi)始忙得顧不上吃飯了。中介平臺(tái)顯示，周末兩天深圳的成交量直接翻倍了，有人預(yù)估深圳5月的成交量將破萬(wàn)。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商收回優(yōu)惠、宣布漲價(jià)的戲碼，又開(kāi)始上演了。
一句話(huà)總結(jié)，樓市氣氛組，已經(jīng)先嗨起來(lái)了。
后臺(tái)很多人私信我，是不是到了該出手的時(shí)候了？
對(duì)于房地產(chǎn)，我一直以來(lái)的看法都是，政策僅能做到錦上添花，絕不能一夜之間把市場(chǎng)拉起來(lái)，更做不到短期內(nèi)買(mǎi)賣(mài)雙方市場(chǎng)互換。所以那些聽(tīng)風(fēng)就是雨的開(kāi)發(fā)商，如果自身沒(méi)有實(shí)力，現(xiàn)在敢逆風(fēng)漲價(jià)，最后一定是搬起石頭砸自己的腳。
今天的文章，我想整體回顧一下這段時(shí)間出手救市的立場(chǎng)，即了解內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制，以及分析一下這套組合拳之后，接下來(lái)市場(chǎng)將出現(xiàn)的變化。
首先要明確的是，近期重磅政策密集出臺(tái)，背景一方面是市場(chǎng)跌勢(shì)難止：5.17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了4月份70個(gè)大中城市的二手房房?jī)r(jià)指數(shù)，69城下跌，僅有昆明一城上漲。
房市嚴(yán)格遵循“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的邏輯，照這么跌下去，買(mǎi)家會(huì)越來(lái)越少，房子會(huì)越來(lái)越難賣(mài)，俗稱(chēng)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入“有價(jià)無(wú)量”時(shí)代。而房子凝結(jié)了中國(guó)絕大部分的財(cái)富，房地產(chǎn)更是內(nèi)需之母，這種局面不打破，后果將是難以承受的。事已至此，中央層面已經(jīng)沒(méi)有退路了，只能放出組合拳救市。
細(xì)算一下，最近幾年買(mǎi)房真的虧麻了，以北京為例，4月房?jī)r(jià)同比下跌5%，且利息在5%左右，實(shí)際上北京大部分房子的租售比都低于2%，也就是說(shuō)房東每年虧損在8%左右。
最近聽(tīng)到一種新奇的說(shuō)法，令人我大為震驚：竟然有人在反向炒房?jī)r(jià)，以前是炒高，現(xiàn)在是炒低——即把房子賣(mài)了再買(mǎi)回來(lái)，小紅書(shū)上有人發(fā)帖稱(chēng)，200萬(wàn)賣(mài)的，一年后以140萬(wàn)買(mǎi)回同小區(qū)更好的樓層，一年小賺五六十萬(wàn)。
另一方面，錢(qián)在金融系統(tǒng)放不出來(lái)，銀行都快被逼瘋了。這從近一年的商業(yè)銀行多次下調(diào)定期利率、居民存款暴增、銀行凈息差不斷下行等，可見(jiàn)一斑。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月個(gè)人按揭貸款同比下降近40%，更多的數(shù)據(jù)我就不貼了，聚焦到房貸層面，則是貸少還多。而且去年和今年一季度，都出現(xiàn)了房貸余額負(fù)增長(zhǎng)的情況，這說(shuō)明提前還貸的勢(shì)頭依舊很兇猛。過(guò)去銀行是躺在房貸上吸血，現(xiàn)在則是全行業(yè)打響了息差保衛(wèi)戰(zhàn)。
這里插一句，本月LPR利率保持不變，這意味著此番調(diào)降后，新購(gòu)買(mǎi)首套房貸利率和存量房貸利率的利差再一次擴(kuò)大至1%了，也即是說(shuō)，接下來(lái)很多人又要謀劃著換貸了，除非存量房貸也跟著調(diào)降。
實(shí)際上，過(guò)去三年經(jīng)營(yíng)貸已經(jīng)由12萬(wàn)億猛增至25萬(wàn)億了，按通常三年期限來(lái)說(shuō)，今年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)貸面臨大規(guī)模的續(xù)貸。續(xù)貸需要重新評(píng)估資產(chǎn)，由于房產(chǎn)價(jià)值普遍下降，貸款正常情況下會(huì)減少，貸款人需要補(bǔ)足差額。估值下降導(dǎo)致抵押資產(chǎn)縮水，商業(yè)銀行不良率也會(huì)上升。
其次，本輪救市，到底在救什么？換句話(huà)說(shuō)，組合拳新政，到底釋放了怎樣的能量？
房地產(chǎn)冷與熱，房?jī)r(jià)漲與跌，本質(zhì)都是由供應(yīng)（賣(mài)不掉）和需求（沒(méi)人買(mǎi)）影響的。這幾年房地產(chǎn)沒(méi)人買(mǎi)單，問(wèn)題出在需求端，即買(mǎi)盤(pán)大幅萎縮。
原因籠統(tǒng)來(lái)說(shuō)，就是經(jīng)濟(jì)增速下降后，居民部門(mén)的就業(yè)和收入也出現(xiàn)了問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)力驟降。當(dāng)然了，這其中還有爛尾樓勸退，房?jī)r(jià)下跌更沒(méi)人買(mǎi)的原因。
以前救市，基本都是圍繞供應(yīng)端發(fā)力，是在救開(kāi)發(fā)商和銀行，本輪救市則是供應(yīng)端和需求端同時(shí)干預(yù)：降利率、降首付，以及新增特別國(guó)債回購(gòu)商品房，還有前不久住建部提到的以商品房庫(kù)存決定供地指標(biāo)，是雙管齊下，降低利率和首付比例，吸納更多需求入場(chǎng)；回購(gòu)商品房、嚴(yán)控供地指標(biāo)，則是減少市場(chǎng)供應(yīng)。
我兩年前就在聲嘶力竭呼吁的事情，今天終于有了回應(yīng)。首先要為政策的疾風(fēng)驟雨點(diǎn)贊，拋開(kāi)作用先不說(shuō)，至少現(xiàn)在是在需求端發(fā)力了，是名義上為買(mǎi)房人讓利了，而不是延續(xù)此前的“添油戰(zhàn)術(shù)”，病急亂投醫(yī)。
這套組合拳打出后，哪些群體最可能買(mǎi)房？
我們不妨分析一下，這套組合拳對(duì)誰(shuí)影響比較大。
高凈值人群幾乎沒(méi)有影響，因?yàn)樗麄內(nèi)钡氖欠科保约胺績(jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，并不缺首付比例和利率層面的仨瓜倆棗。
中等收入人群，影響有限，這類(lèi)人大多都有房，新政可能會(huì)加劇大城市部分年輕人群上車(chē)，這類(lèi)人有實(shí)際需求，而且新政確實(shí)降低了購(gòu)房成本。深圳就是最好的例子，新政后，看房成交的主力就是年輕人，成交房源主要以低總價(jià)的剛需房為主。
低收入人群，影響很大，低首付政策無(wú)疑為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的家庭帶來(lái)了一線(xiàn)希望。但這類(lèi)人現(xiàn)在最不應(yīng)該上車(chē)，因?yàn)樯宪?chē)成本雖然減少了一個(gè)量級(jí)，月供支出也上升了一個(gè)量級(jí)。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，可能對(duì)這些家庭造成致命打擊，甚至可能引發(fā)更大規(guī)模的金融風(fēng)暴，美國(guó)次貸危機(jī)的前車(chē)之鑒，我們要引以為戒。
